Vices cachés : ce que chaque vendeur devrait comprendre

Les quatre conditions

En immobilier, on parle de vice caché quand le défaut réunit toutes ces conditions :

1. il existait au moment de la vente;
2. l'acheteur ne le connaissait pas;
3. il n'était pas apparent;
4. il est assez grave pour que l'acheteur, s'il l'avait connu, n'ait probablement pas acheté ou ait payé moins cher.

Un exemple

Des années avant la vente, de l'eau s'est infiltrée par une fissure de la fondation. Le propriétaire a réparé le plancher du sous-sol, mais pas la fissure, et n'en parle pas. Au premier dégel, l'eau revient. Rien ne permettait à l'acheteur de s'en douter : c'est le genre de situation qui mène à un recours.

Vos outils, comme vendeur

• Les Déclarations du vendeur : ce que vous déclarez n'est plus caché. L'OACIQ souligne que ce formulaire peut réduire les risques de poursuite pour le vendeur.
• L'inspection : votre courtière doit recommander à l'acheteur une inspection complète. Vous pouvez aussi faire faire une inspection avant la mise en vente (voir notre article sur l'inspection).
• Les factures : un problème réparé et documenté se déclare simplement.

Ce que la courtière peut faire, et ce qu'elle ne peut pas faire

Pendant toute la transaction, la courtière doit chercher les facteurs qui pourraient nuire à la vente et en informer les parties. Après la vente, son rôle est limité : elle peut constater un problème avec son client et lui indiquer des professionnels (avocat ou notaire, ingénieur, architecte). Elle ne peut pas donner d'opinion juridique, rédiger une mise en demeure ni proposer elle-même des travaux correctifs.

Les délais et les démarches

Les recours pour vice caché obéissent à des règles et à des délais précis. Éducaloi les explique au grand public, dans sa rubrique sur le vice caché dans un immeuble. Pour votre situation à vous, consultez un avocat ou un notaire.